Independent property underwriting · SpainUnabhängige Immobilienanalyse · Spanien
The real value, what the Land Registry actually says, the full cost of acquisition, and the tax you will pay — calculated for the country where you are tax resident. Not for a Spanish buyer. Der reale Wert, was das Grundbuch tatsächlich sagt, die vollständigen Erwerbskosten und die Steuer, die Sie zahlen werden — berechnet für Ihr Steuerland. Nicht für einen spanischen Käufer.
Not deductible for non-EU residents — you are taxed on the gross. Für Nicht-EU-Ansässige nicht abzugsfähig — besteuert wird der Bruttobetrag.
Spanish tax per yearSpanische Steuer pro Jahr
2.280 €
19% · 12.000 €
Effective rate on grossEffektivsatz auf brutto
11,4 %
of your rental incomeIhrer Mieteinnahmen
Indicative estimate of Spanish non-resident income tax (IRNR) at standard rates. Your home country’s double-taxation treaty may change the final outcome. Not tax advice. Indikative Schätzung der spanischen Nichtansässigensteuer (IRNR) zu Standardsätzen. Das Doppelbesteuerungsabkommen Ihres Landes kann das Endergebnis verändern. Keine Steuerberatung.
The problemDas Problem
You are about to spend six figures in a country whose administrative language you do not read, advised only by the person selling you the flat. Sie geben einen sechsstelligen Betrag in einem Land aus, dessen Verwaltungssprache Sie nicht lesen — beraten allein von der Person, die Ihnen die Wohnung verkauft.
Transfer tax, notary, registry, gestoría, lawyer, NIE. The real cost sits 10–13% above the listing. And if the cadastral reference value is higher than what you pay, the tax is calculated on that instead.Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Gestoría, Anwalt, NIE. Die realen Kosten liegen 10–13% über dem Inserat. Und liegt der Katasterreferenzwert über dem Kaufpreis, wird die Steuer auf diesen berechnet.
The Catastro describes the property; the Land Registry establishes rights over it. They routinely differ on surface area, and neither overrides the other. Nobody points this out to you.Das Kataster beschreibt die Immobilie, das Grundbuch begründet die Rechte daran. Bei der Fläche weichen sie regelmäßig ab, und keines hat Vorrang. Niemand weist Sie darauf hin.
Even if you never rent it out, a non-resident owner pays Spanish tax on an imputed income every year. Almost no foreign buyer knows this before they sign.Selbst wenn Sie nie vermieten, zahlen nichtansässige Eigentümer jährlich Steuer auf ein fiktives Einkommen. Kaum ein ausländischer Käufer weiß das vor dem Notartermin.
Tourist rental is regulated municipality by municipality. If yours has stopped issuing licences, your holiday-let yield model does not exist — and the whole investment case changes.Ferienvermietung wird von Gemeinde zu Gemeinde geregelt. Vergibt Ihre keine neuen Lizenzen mehr, existiert Ihre Renditerechnung nicht — und der gesamte Investitionsfall ändert sich.
Mortgages, seizures, protected-housing status still running. A nota simple costs about €15 and takes ten minutes. Most buyers never see one until the notary.Hypotheken, Pfändungen, noch laufender Sozialwohnungsstatus. Eine nota simple kostet rund 15 € und dauert zehn Minuten. Die meisten Käufer sehen sie erst beim Notar.
Municipal capital-gains tax, non-resident capital-gains tax, and a 3% of the price withheld at completion when a non-resident sells. That is a cash-flow shock, not a footnote.Gemeindliche Wertzuwachssteuer, Kapitalertragsteuer für Nichtansässige und 3% des Preises als Einbehalt beim Verkauf durch Nichtansässige. Das ist ein Liquiditätsschock, keine Fußnote.
How it worksSo funktioniert’s
01
The link or the details from Idealista, Fotocasa, or wherever you found it.Den Link oder die Eckdaten von Idealista, Fotocasa oder wo immer Sie es gefunden haben.
02
The first question we ask. Without it, not one number in the report is correct.Unsere erste Frage. Ohne sie stimmt keine einzige Zahl im Bericht.
03
Catastro, Land Registry, valuation, comparables, rental market, municipal licence status.Kataster, Grundbuch, Bewertung, Vergleichsobjekte, Mietmarkt, kommunaler Lizenzstatus.
04
A conclusion on the first page, then the evidence behind it. Not a pile of data.Eine Schlussfolgerung auf Seite eins, dann die Belege dahinter. Kein Datenhaufen.
The reportDer Bericht
A report that always approves is a brochure. Ours is built to reach a negative conclusion when the evidence points there — that is the whole reason to buy it from us instead of asking the agent. Ein Bericht, der immer zustimmt, ist ein Prospekt. Unserer ist darauf ausgelegt, auch zu einem negativen Ergebnis zu kommen — genau deshalb kaufen Sie ihn bei uns statt den Makler zu fragen.
A worked exampleEin durchgerechnetes Beispiel
An anonymised summary from a real workflow. This one does not say “buy”. Eine anonymisierte Zusammenfassung aus einem echten Vorgang. Dieser sagt nicht „kaufen“.
REF. CAT. 4103102TG5240S0001DQ · buyer resident inKäufer ansässig in UK
Asking priceAngebotspreis
285.000 €
Our value rangeUnsere Wertspanne
248.000 – 268.000 €
Real cost incl. taxesRealkosten inkl. Steuern
319.400 €
PlansPakete
The automated report is for discarding quickly — look at twenty, keep three. The analyst report is for the one you are actually going to sign. Der automatische Bericht dient dem schnellen Aussortieren — zwanzig ansehen, drei behalten. Der Analystenbericht gilt der Immobilie, die Sie tatsächlich kaufen.
Explorer
Starting to lookErste Suche
29 € / monthMonat
Analyst report at 249 € each.Analystenbericht je 249 €.
Buyer
You have shortlistedEngere Auswahl steht
89 € / monthMonat
Extra analyst reports at 199 €. Inspections at 490 €.Weitere Analystenberichte 199 €. Besichtigungen 490 €.
Agency
Agents · buyer’s agentsMakler · Kaufberater
249 € / monthMonat
Free for our first 50 partner agencies — see below.Für unsere ersten 50 Partnermakler kostenlos — siehe unten.
Beyond the subscriptionÜber das Abo hinaus
Inspection · from 490 €Besichtigung · ab 490 €
We visit the property — with you or without you — and report on the real state of repair, build quality, orientation, noise, views, the building, and the street at ground level. With photographs of the interior that the listing does not show, or shows flattered.Wir besichtigen die Immobilie — mit oder ohne Sie — und berichten über den realen Zustand, die Bauqualität, Ausrichtung, Lärm, Aussicht, das Gebäude und die Straße vor Ort. Mit Innenaufnahmen, die das Inserat nicht zeigt oder geschönt zeigt.
A buyer in Hamburg has three flats shortlisted in Calpe. Flying out costs a weekend and several hundred euros, and he still only sees what the agent chooses to show in two hours. We go instead. He travels once he knows which one deserves the trip — or he doesn’t travel at all.Ein Käufer in Hamburg hat drei Wohnungen in Calpe in der engeren Wahl. Der Flug kostet ein Wochenende und mehrere hundert Euro, und er sieht trotzdem nur, was der Makler in zwei Stunden zeigen will. Wir fahren stattdessen. Er reist erst, wenn er weiß, welche die Reise wert ist — oder gar nicht.
Full advisory · from 1.490 €Komplettbegleitung · ab 1.490 €
End-to-end accompaniment as an independent party: viewings, negotiation, the bank for your mortgage, the notary on signing day, and a final check that what is being signed matches what we analysed.Begleitung von Anfang bis Ende als unabhängige Partei: Besichtigungen, Verhandlung, Bankgespräch zur Finanzierung, Notartermin und eine abschließende Prüfung, ob das Unterzeichnete dem Analysierten entspricht.
It does not scale and we do not pretend otherwise — it is quoted case by case. But for someone 2.000 km away who does not speak the language, having an ally at the notary is worth considerably more than it costs.Das skaliert nicht, und wir behaupten es auch nicht — es wird individuell kalkuliert. Doch für jemanden 2.000 km entfernt, der die Sprache nicht spricht, ist ein Verbündeter beim Notar deutlich mehr wert als er kostet.
For agenciesFür Makler
You get market intelligence you don’t currently have, organised. We get introduced to the buyers who need a report. Both sides gain something real. Sie erhalten Marktwissen, das Sie so bisher nicht haben. Wir werden den Käufern vorgestellt, die einen Bericht brauchen. Beide Seiten gewinnen etwas Reales.
01
Asking prices by area, how they are moving, which municipalities issue tourist licences, and what to tell a vendor when you value an instruction.Angebotspreise nach Gebiet, ihre Entwicklung, welche Gemeinden Ferienlizenzen vergeben und was Sie einem Verkäufer bei der Bewertung sagen.
02
“We give you an independent analysis of the property” is something the agency next door cannot say. Foreign buyers hesitate; a buyer who understands what he is buying stops hesitating and completes sooner.„Wir geben Ihnen eine unabhängige Analyse der Immobilie“ kann das Maklerbüro nebenan nicht sagen. Ausländische Käufer zögern; wer versteht, was er kauft, zögert nicht mehr und schließt schneller ab.
03
Three clients who buy a report extends your free subscription by another twelve months. No cash commission — deliberately.Drei Kunden, die einen Bericht kaufen, verlängern Ihr kostenloses Abo um weitere zwölf Monate. Bewusst keine Provision.
The rule that keeps this honestDie Regel, die das ehrlich hält
You refer. The client contacts us. The report never passes through your hands.Sie empfehlen. Der Kunde kontaktiert uns. Der Bericht geht nie durch Ihre Hände.
If we handed reports to the agency, only the favourable ones would ever reach a buyer — and we would become a marketing tool wearing the costume of independent analysis. And we take no commission, because a commission is something we would then have to disclose inside the report itself. Independence is the only thing we sell; we are not going to structure it away.Würden wir Berichte an den Makler übergeben, erreichten nur die günstigen jemals einen Käufer — und wir wären ein Marketinginstrument im Gewand unabhängiger Analyse. Und wir nehmen keine Provision, denn eine Provision müssten wir im Bericht offenlegen. Unabhängigkeit ist das Einzige, was wir verkaufen; die geben wir nicht durch die Konstruktion preis.
Where the data comes fromWoher die Daten stammen
| SourceQuelle | What it gives usWas sie liefert | Authority onMaßgeblich für |
|---|---|---|
| Catastro | Surfaces, year, use, cadastral reference, reference valueFlächen, Baujahr, Nutzung, Katasterreferenz, Referenzwert | Physical and fiscal descriptionPhysische und steuerliche Beschreibung |
| Land RegistryGrundbuch | Ownership, mortgages, seizures, protected statusEigentum, Hypotheken, Pfändungen, Sozialbindung | Legal rights over the propertyRechte an der Immobilie |
| Our own valuation engineUnsere eigene Bewertungs-Engine | Market value, weighted comparables, and two separate A–E grades: one for the quality of the evidence, one for the quality of the assetMarktwert, gewichtete Vergleichsobjekte und zwei getrennte A–E-Noten: eine für die Qualität der Belege, eine für die Qualität der Immobilie | Built in-house, calibrated against ~4,700 professionally appraised assetsSelbst entwickelt, kalibriert an ~4.700 professionell bewerteten Objekten |
| INE | Population, income by census tract, unemploymentBevölkerung, Einkommen je Zensusbezirk, Arbeitslosigkeit | Socio-economic contextSozioökonomischer Kontext |
| MunicipalitiesGemeinden | Tourist licence status, planning restrictionsFerienlizenzstatus, Bebauungsbeschränkungen | Whether you can let itOb Sie vermieten dürfen |
| Registrars · MITMARegisterverband · MITMA | Recorded transaction statistics and price indicesStatistik tatsächlicher Transaktionen und Preisindizes | What actually sold, not what was askedWas tatsächlich verkauft wurde |
| Our own municipal databaseUnsere eigene Gemeindedatenbank | Licence regimes, rental reality, area by areaLizenzregime, Mietrealität, Gebiet für Gebiet | Built by hand. Not for sale anywhere.Von Hand aufgebaut. Nirgends käuflich. |
Valuation data can be bought by anyone with a credit card. The map of which municipality allows what — that is built slowly, town hall by town hall, and it is the part a competitor cannot simply acquire. Bewertungsdaten kann jeder mit einer Kreditkarte kaufen. Die Karte, welche Gemeinde was erlaubt, entsteht langsam, Rathaus für Rathaus — und genau die kann ein Wettbewerber nicht einfach erwerben.
Our limitsUnsere Grenzen
When we flag something legal, we tell you to take it to a lawyer before you go further. We would rather lose the sale than be the reason you missed it. Wenn wir etwas Rechtliches melden, raten wir Ihnen, damit zu einem Anwalt zu gehen, bevor Sie weitermachen. Lieber verlieren wir den Auftrag, als der Grund zu sein, warum Sie es übersehen haben.
FAQ
The automated report is immediate. The analyst report takes 48 to 72 hours, because it includes ordering the nota simple from the Land Registry and a human going through the comparables and the municipal licence position.Der automatische Bericht erscheint sofort. Der Analystenbericht dauert 48 bis 72 Stunden, denn er umfasst die Anforderung der nota simple beim Grundbuchamt sowie die manuelle Prüfung der Vergleichsobjekte und der kommunalen Lizenzlage.
For a report, yes — we analyse a specific property. But the subscription is useful before that: market data by area tells you where your budget actually reaches, and what a realistic €/m² looks like in the towns you are considering.Für einen Bericht ja — wir analysieren eine konkrete Immobilie. Das Abo ist aber schon vorher nützlich: Marktdaten nach Gebiet zeigen, wie weit Ihr Budget reicht und welcher €/m²-Preis in den betrachteten Orten realistisch ist.
Norway is in the EEA but not the EU, and that distinction matters here. We assess EEA cases individually rather than assuming a rate, because getting it wrong costs you money. Ask us and we will tell you exactly where you stand before you commit to anything.Norwegen gehört zum EWR, aber nicht zur EU — und diese Unterscheidung ist hier relevant. EWR-Fälle prüfen wir einzeln, statt einen Satz zu unterstellen, denn ein Fehler kostet Sie Geld. Fragen Sie uns, und wir sagen Ihnen genau, wo Sie stehen, bevor Sie sich festlegen.
No. Spain’s golden visa was repealed with effect from 3 April 2025, and the repeal covers every investment route, not only property. If you are outside the EU, the 90-days-in-any-180 Schengen limit applies to your stays. For a second home that is often the single most important fact in the whole decision, so we put it in the verdict, not the small print.Nein. Spaniens Golden Visa wurde mit Wirkung zum 3. April 2025 abgeschafft, und zwar für sämtliche Investitionswege, nicht nur Immobilien. Außerhalb der EU gilt für Ihre Aufenthalte die Schengen-Regel von 90 Tagen je 180. Für einen Zweitwohnsitz ist das oft die wichtigste Tatsache überhaupt — deshalb steht sie bei uns im Urteil, nicht im Kleingedruckten.
Yes, and it is structural rather than a promise. An agency can refer you to us, but the report is delivered to you directly and never passes through them — so nobody can quietly withhold an unfavourable one. We take no commission from agencies, lawyers or mortgage brokers on your transaction. If that ever changes, it will be stated inside the report itself.Ja, und zwar strukturell, nicht als Versprechen. Ein Makler kann Sie an uns verweisen, doch der Bericht geht direkt an Sie und nie über ihn — so kann niemand einen ungünstigen Bericht stillschweigend zurückhalten. Wir nehmen keine Provision von Maklern, Anwälten oder Finanzierungsvermittlern. Sollte sich das je ändern, steht es im Bericht selbst.
Our municipal licence and rental database is deepest on the northern Costa Blanca — Calpe, Altea, Benissa, Moraira, Jávea, Dénia, Alfaz del Pi and their neighbours. We produce reports elsewhere in Spain, and we say plainly in the report where our local depth is thinner rather than pretending otherwise.Unsere Datenbank zu Lizenzen und Mietmarkt ist an der nördlichen Costa Blanca am dichtesten — Calpe, Altea, Benissa, Moraira, Jávea, Dénia, Alfaz del Pi und Umgebung. Wir erstellen Berichte auch anderswo in Spanien und weisen dann im Bericht offen darauf hin, wo unsere lokale Tiefe geringer ist.
Then it has done its job, and 249 € has saved you from a six-figure mistake or given you the evidence to negotiate the price down. We do not refund reports for reaching an unwelcome conclusion — that would create exactly the incentive we are built to avoid.Dann hat er seine Aufgabe erfüllt, und 249 € haben Sie vor einem sechsstelligen Fehler bewahrt oder Ihnen die Argumente für eine Preisverhandlung geliefert. Wir erstatten Berichte nicht, weil das Ergebnis unerwünscht ist — das erzeugte genau den Anreiz, den wir vermeiden.
ContactKontakt
Write to us with the listing and where you are tax resident. We will tell you what a report would cover for that specific property, and what it costs, before you commit to anything.Schreiben Sie uns mit dem Inserat und Ihrem Steuerland. Wir sagen Ihnen, was ein Bericht für genau diese Immobilie abdecken würde und was er kostet — bevor Sie sich festlegen.
Useful to include:Hilfreich dabei:
— The listing link, or the address and asking price— Der Link zum Inserat oder Adresse und Angebotspreis
— The country where you are tax resident— Das Land, in dem Sie steuerlich ansässig sind
— Whether it is for your own use, to let, or both— Ob zur Eigennutzung, Vermietung oder beides
We reply within one working day, in English, German or Spanish.Wir antworten innerhalb eines Werktags — auf Englisch, Deutsch oder Spanisch.